五府办发〔2021〕9号

乐山市五通桥区人民政府办公室

关于印发五通桥区老旧小区改造工作方案的

通知

竹根镇人民政府，区级有关部门：

《五通桥区老旧小区改造工作方案》已经区政府同意，现印发给你们，请认真组织实施。

乐山市五通桥区人民政府办公室

2021年9月1日

五通桥区老旧小区改造工作方案

按照国务院办公厅《关于全面推进城镇老旧小区改造工作的指导意见》（国办发〔2020〕23号）、《四川省城镇老旧小区改造技术导则（试行）》和乐山市人民政府办公室《关于印发乐山市城镇老旧小我改造实施方案通知》（乐府办发〔2021〕12号）精神，结合我区实际，现就五通桥区老旧小区改造项目工作提出如下实施方案。

一、指导思想

以习近平新时代中国特色社会主义思想为指导，坚持以人民为中心的发展思想，通过小区全面改造、重要街区精准改造、片区综合提升，把老旧小区改造成基础设施完善、防灾防疫设施完备、居住环境整洁、社区配套齐全、管理机制长效、文明和谐的宜居社区，增强人民群众获得感、幸福感、安全感。

二、改造原则

（一）政府引导，群众主体。

建立镇党委、社区党支部、业主委员会、小区居民和物业服务企业“五位一体”的宣传发动机制。坚持以人为本，充分发挥群众主体的作用，广泛征求群众意愿，引导居民主动参与小区整治和管理，在项目选定、方案编制、工程实施、资金筹措、竣工验收、后续管理过程中，做到事由民议、策由民定、效果民评。

（二）先自治，后整治。

建立党建引领、政府引导，群众主体、共建共享，行业指导、多方协同，自治管理、治管长效的社区治理模式。按照《四川省物业管理条例》，由镇政府和社区指导小区居民召开业主大会，成立业主委员会，推进居民自治自管，组织居民积极参与老旧小区改造。

（三）因地制宜，突出重点。

重点解决雨污水堵塞、管线规整、小区道路、照明、停车等“脏、乱、差”问题。按照保基础、增设施、促提升的要求，明确小区环境整治、民生改善、综合提升等改造内容和要求，实行政府引导列菜单、居民自主下定单、项目业主理清单、公开招标派工单、多方监督交账单。

（四）整治一片、提升一片。

坚持“一区一策、街区结合、邻区为块、近块为片”的原则，以片为项目实施整治。老旧小区改造内容按照“一区一策”的原则确定，各小区要结合本小区实际，在充分征求业主意愿的基础上确定改造内容。按照“街区结合”的原则，将小区改造内容与街道整治相结合，确保老旧小区改造后配套基础设施与街道无缝衔接。按照“邻区为块、近块为片”的原则，打捆实施项目，相邻老旧小区同时纳入改造的，将涉及的小区改造和街道整治纳入一个版块实施。相近的版块同时纳入改造范围的，将所有版块作为一个片区组织实施，最终达到“整治一片，提升一片”的目的。原则上一个片区作为一个项目，片区的划分由区老旧小区改造工作领导小组研究后确定。

（五）统筹规划，分步实施。

按照总体规划，区分轻重缓急和先易后难，科学制定改造计划，分年度实施一批、谋划一批、储备一批，有序推进老旧小区改造。

三、目标任务

2020年—2025年，通过六年改造，力争实现全区老旧小区房屋使用安全，建筑功能完善，基础设施完好，公共区域灯亮、路平、排水管网畅通，技防、物防、消防设施齐备有效，电力、供水、通讯、宽带、广电等管线布置合理有序，基本实现有门卫、有保洁、有秩序维护、有设施设备维修保养等物业管理，达到小区绿化、亮化、美化、净化、文化、文明安全、和谐幸福的总体要求。

四、改造范围和改造内容

（一）改造范围。

改造范围原则为城市建成区范围内2000年以前建成交付使用、安全隐患突出、居住功能不完善、环境条件较差、配套设施破损、文化彰显不突出、管理机制不健全、群众反映强烈且具有合法权属证明、未列入房屋征收范围和棚户区改造拆除新建计划的国有土地上的老旧小区。

（二）改造内容。

1．基础类：为满足居民安全需要和基本生活需求的内容，包括小区内建筑物屋面、外墙、楼梯等公共部位维修，小区内部及与小区联系的供水、雨污分流、供电、道路、供气、消防、安防、生活垃圾分类、移动通信、广电等基础设施，以及小区路灯照明、光纤入户、架空线规整（入地）等，实现“路平、地净、灯亮、管通”。

2．完善类：为满足居民生活便利需要和改善型生活需求的内容，包括拆除违法建设，整治小区及周边绿化、照明等环境，改造或建设小区及周边的无障碍、适老停车泊位及停车库（场）、电动自行车及汽车充电设施、智能快件箱、智能信包箱、文化休闲、体育健身、物业用房等配套设施，结合停车库（场）配套建设防空地下室，以及建筑节能改造、老旧电梯改造、有条件的加装电梯等建筑功能提升。

3．提升类：为丰富社区服务供给、提升居民生活品质、立足小区及周边实际条件积极推进的内容，包括改造或建设小区及周边社区综合服务设施、卫生服务站等公共卫生设施、幼儿园等教育设施、周界防护等智能感知设施，以及养老、托育、助餐、家政保洁、便民市场、便利店、邮政快递末端综合服务站等社区专项服务设施。

五、改造程序

（一）成立组织。各小区在镇、社区指导下成立小区自治组织（业委会、家委会、院委会、自管委等），收集、整理老旧小区业主对改造项目及改造方案的意见和建议，认真开展调查摸底。宣传老旧小区改造项目政策，做好小区业主宣传引导工作，调动业主参与、支持和配合老旧小区改造的积极性，及时向业主公告相关情况。

（二）提出申请。镇政府和社区组织小区自治组织对小区业主进行改造意愿调查（附件1），征得小区业主三分之二以上同意，方可启动小区改造方案制定，并由小区自治组织提交改造申请（附件2）。

（三）安全鉴定（只针对房屋主体结构需改造的项目）。组织专业技术人员对拟改造小区的房屋安全情况进行核实，需进行房屋安全鉴定的，应委托专业鉴定机构进行鉴定，并按照鉴定意见进行改造，排除安全隐患。鉴定为拆除的，应按相关规定组织人员搬离和房屋拆除，不再纳入老旧小区改造范畴。

（四）意见征询。根据具体情况，按照“一区一策”制定符合实际的改造方案，充分征求小区业主意见，并在小区显著位置公示。改造方案在征询意见的基础上进行汇总完善，并报相关部门审批后，在改造范围内公示。

（五）表决同意。组织业主表决《老旧小区改造项目同意书》（附件3），由专有部分面积和户数均达到三分之二以上的业主同意，且受影响的业主不反对，方可实施小区改造。

（六）组织实施。老旧小区改造项目建设（包括但不限于立项、可研、环评、设计、财评、招投标、结算审计等）由区政府授权给乐山市五通桥区桥兴投资发展有限责任公司具体组织实施，按区级财政投资建设项目相关规定执行。施工建设中应最大程度减少对居民生活的干扰。水、电、气、弱电等管线单位应按照小区改造工作的统一安排，协同进行方案设计和改造实施。

（七）工程验收。项目竣工后，由项目业主乐山市五通桥区桥兴投资发展有限责任公司组织相关部门以及设计、监理、施工单位，邀请小区自治组织或居民代表参与，对照改造内容进行综合验收。

（八）物业管理。工程验收合格后，组织物业服务企业、其他管理人、自治组织等管理主体与改造实施单位进行物业承接查验，实施长效管理。

六、资金筹集

（一）居民合理出资。按照“谁受益、谁出资”原则，积极推动居民出资参与改造。水、电、气的户表和表后改造等费用，由居民承担。加装电梯费用由居民承担，财政按补助政策可适当予以补助。建筑物公共部位的修缮（包括但不限于屋顶、外墙、楼梯、扶手、化粪池等改造）居民出资比例为该部份项目总投资10％；居民可通过直接出资、使用（补建、续筹）住宅专项维修资金、让渡小区公共收益、提取住房公积金等，用于支付改造费用。

（二）政府财政支持。积极争取中央和省级财政补助资金、中央预算内投资、地方政府专项债券等，重点支持基础类改造内容。市、县两级财政可通过城市基础设施配套费、土地出让收入、彩票公益金、新增一般债券额度等渠道，统筹安排财政资金支持老旧小区改造。

（三）专营单位参与。引导水、电、气、通讯、广电网络等相关专营单位履行社会责任，积极争取项目和资金，参与小区改造中相关管线设施设备的改造提升。

（四）社会力量参与。鼓励原产权单位对已移交地方的原职工住宅小区改造给予资金等支持。

七、组织保障

（一）加强组织领导。

成立五通桥区老旧小区改造领导小组，推动全区老旧小区改造项目工作。由区长任组长，区政府分管副区长为副组长，区级相关部门、镇、国资公司为成员。领导小组办公室设在区住房城乡建设局，由区住房城乡建设局局长兼任办公室主任。（附件4）

领导小组负责研究制定五通桥区老旧小区改造项目政策，安排部署老旧小区改造工作，下达改造任务计划；不定期召开例会和专题会议，分析老旧小区改造情况，协调解决改造工作中的问题。指导、督促、检查老旧小区改造工作，适时进行通报。

（二）明确部门职责。

区住房城乡建设局：负责牵头做好老旧小区改造工作的统筹协调和政策制定工作，做好领导小组日常工作，督促乐山市五通桥区桥兴投资发展有限责任公司做好老旧小区改造施工现场、工程质量、施工安全和工程竣工验收等工作，指导监督房屋风貌改造提升工作，指导督查老旧小区物业管理落实情况。

区发展改革局：负责指导老旧小区改造项目的立项审批等工作；参与年度改造计划编制；协助争取中央预算内投资资金和申报地方专项债券，拓宽筹资渠道。

区经济信息化局：负责协调老旧小区电力、通信等强弱电管线单位开展管线迁改工作。

区公安分局：负责加强对老旧小区改造安防设施（包括人脸识别）及治安、交通等方面的技术指导和协调服务。

区民政局：负责督促竹根镇指导社区居民委员会加强对老旧小区自治组织的建设和服务管理。

区财政局：负责协调和指导财政资金的使用；参与年度改造计划编制，负责落实区级财政资金；协助争取资金。

区自然资源局：负责指导老旧小区改造土地、规划管理工作。

五通桥生态环境局：负责对老旧小区改造项目的环评审查与审核。

区水务局：负责指导督促供水企业对老旧小区供水管网进行维护、改造，有序开展与供水有关的各项工作。

区文体旅游局：负责指导老旧小区历史文化传承、群众文化活动开展、文化体育和广电设施建设等相关工作。

区审计局：负责对资金使用情况进行监督。

区市场监督管理局：负责对既有住宅加装电梯安装、改造、使用单位实施监督管理工作。

区信访局：负责老旧小区改造过程中相关的信访协调处理，指导竹根镇做好上访群众稳控工作。

区行政审批局：负责城镇老旧小区改造过程中相关行政许可事项办理。

区综合行政执法局：负责指导督促老旧小区临街商铺商招店招整治便民市场等设施建设管理等相关工作，负责违章搭建拆除整治工作。

区委基层治理办公室：负责指导督促老旧小区基层治理工作。

区消防救援大队：负责指导督促老旧小区消防隐患治理等相关工作。

区税务局：负责指导督促老旧小区改造税费优惠政策落地落实。

住房公积金管理中心五通桥区管理部：负责按照相关政策，支持居民提取住房公积金用于老旧小区改造。

竹根镇：负责牵头成立完善小区自治组织或议事协调组织，收集群众意见和改造意愿，整理老旧小区业主对改造项目及改造方案的意见和建议，形成基础资料；宣传老旧小区改造政策，做好小区业主的宣传引导工作，调动业主参与、支持和配合老旧小区改造的积极性，及时向业主公布相关情况；负责建立老旧小区改造后的物业管理等长效机制；负责协调解决改造工作中各类社会矛盾纠纷和相关舆情；做好居民自筹资金的收集。

区桥兴公司：负责按收集汇总的居民意愿制定改造方案，完成立项、可研、环评、设计、预算、财评、招投标、工程施工过程中的监管、竣工验收及造价结算审核等工作；配合做好资金申请工作。

各专业经营单位负责改造、维护、维修水、电、气、广电、通讯等公共设施设备，确保设施设备通畅、有序、整洁美观，对上争取政策和专项补助资金。

（三）支持政策。

1．在坚持统一规划的基础上，针对不同小区，优化规划条件。对于相邻小区，在各小区业主均有意愿的前提下，支持鼓励实施“拆墙并院”，根据具体情况，可增加物业管理用房、业主活动用房、停车位等共用配套设施。

2．老旧小区改造项目是一项民生工程，涉及到审批事项的，相关部门要指定专人负责，按照“急事急办、特事特办、简化手续、提高效率”的要求办理。

（四）加强宣传引导。

各有关部门要利用户外大屏、楼宇显示屏、灯箱广告、报刊、电视、网络等载体，广泛宣传老旧小区改造有关政策规定，跟踪报道，宣传典型，引导群众积极支持参与，营造老旧小区改造项目工作良好氛围。

附件：1．五通桥区老旧小区改造领导小组成员名单

2．五通桥区老旧小区改造居民意愿调查表

3．五通桥区老旧小区改造申请表

4．老旧小区改造项目同意书

5．五通桥区老旧小区改造项目实施流程

附件.rar